1空き家を持ち続けると固定資産税はどうなる？
住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税の課税標準が最大で評価額の1/6に軽減されます[1]。しかし2015年施行の空き家対策特別措置法、さらに2023年の改正法により「管理不全空家等（一般的には管理不全空き家）」という区分が設けられました[2]。自治体から管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると住宅用地特例が外れ、土地の税額が大きく上がる可能性があります[1]。総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、全国の空き家数は過去最多の900万戸に達しており[3]、統計表はe-Statでも順次公表されています[4]。なお、特例が外れた宅地の課税標準は評価額の70%が上限で、税額が一律に6倍になるわけではありません。実際の増え方は評価額や負担調整措置などによって異なります[5]。なお、特例の適用が変わった土地は、税負担の調整に使う前年度の課税標準額を「前年度も今年と同じ状況だった場合の額」に置き換えて計算するため、特例が外れた初年度から大きく増えることもあります[6]。
2住宅用地特例の有無で変わる土地の固定資産税の課税標準（評価額に対する割合・上限）
- 小規模住宅用地 特例あり（上限）16.7 %
- 管理不全空家等・特定空家等として勧告後（特例除外・上限）70 %
※ 住宅用地特例が適用されている間は、課税標準が評価額の6分の1（小規模住宅用地、約16.7%）または3分の1（一般住宅用地、約33.3%）に軽減されます。特例が外れた土地は住宅用地以外の宅地として扱われ、課税標準は評価額の70%が上限です。グラフは上限の割合を示したもので、税額が一律に6倍（一般住宅用地なら3倍）になるわけではありません。実際の課税標準額・税額は負担調整措置や前年度の課税標準額、自治体によって異なります。特例の適用が変わった土地は前年度の課税標準額を前年度も同じ状況だった場合の額に置き換えて計算するため、特例が外れた初年度から大きく増えることもあります（柏市「土地に対する課税のしくみ」）。
出典：総務省「固定資産税の概要」および e-Gov法令検索「地方税法」第349条の3の2を基に編集部作成
3データで見る空き家の現状
全国の空き家数は過去最多の900万戸（空き家率13.8%）に達しており、今後も増加傾向が続くと予測されている。
42023年法改正で何が変わった？
5買取で固定資産税の悩みを一気に解決できる理由
空き家を買取業者に売却すると、所有権が移転した翌年から固定資産税の納税義務がなくなります[1]。仲介売却と違い買取は短期間で契約・引き渡しが完了することが多いため、税負担が続く期間を抑えられます。また、解体費用やリフォーム費用を自分で負担する必要がなく、現状のまま売却できる点も大きなメリットです。
6買取価格は仲介より下がる？正しい比較方法
買取価格は仲介相場より低くなる傾向がありますが、仲介では買い手が見つかるまでに一定の売却期間がかかるのが一般的です。その間にかかる固定資産税・管理費・修繕費を差し引くと、実質的な手取り額は買取と大差ないケースも少なくありません。複数の買取業者から見積もりを取り、仲介相場と比較した上で判断することが重要です。
7よくある質問
Q1特定空家等として勧告を受けると固定資産税は必ず6倍になりますか？
6倍になるとは限りません。住宅用地特例（小規模住宅用地は課税標準を評価額の1/6に軽減）が外れるため税額は大きく上がりますが[1]、特例が外れた宅地の課税標準は評価額の70%が上限で、実際の増え方は評価額や負担調整措置などによって異なり、税額が一律に6倍になるわけではありません[5]。自治体の説明では、住宅用地の特例が適用されなくなった場合の固定資産税額の目安として、200㎡以下の部分は約4.2倍、200㎡を超える部分は約2.1倍と示している例があります。[7]これは一定の条件を置いた目安で、すべての土地に当てはまる倍率ではありません。実際の金額は土地の評価額や前年度の課税標準額などによって異なるため、市区町村の窓口で確認してください。
Q2管理不全空家等と特定空家等の違いは何ですか？
Q3固定資産税が上がる前に、まず何を確認すべきですか？
納税通知書の土地評価額、建物の状態、自治体からの通知や指導の有無を確認してください。税額の見込みは自治体や税理士などの専門家に確認し、売却・買取・解体の見積もりと同じ表で比較すると判断しやすくなります。
Q4解体すれば固定資産税の問題は解決しますか？
解体で倒壊や衛生面のリスクを下げられる場合はありますが、更地になることで住宅用地特例が外れる可能性があります[1]。解体費用、解体後の税負担、売却見込みをセットで比較することが大切です。
Q5買取を依頼してから売却完了まで何日かかりますか？
買取は仲介に比べて短期間で契約・引き渡しまで進められることが一般的ですが、具体的な期間は物件の状況や依頼先の業者によって異なります。査定を依頼する際に、業者へ具体的なスケジュールを確認しておくと安心です。
