相続放棄した後の空き家はどうなる？管理義務と手続きを解説

相続放棄の手続きが家庭裁判所で受理されると、その方は最初から相続人でなかったものとみなされます。では、空き家はどうなるのでしょうか。答えは「自動的に消える問題ではない」というものです。

令和5年の住宅・土地統計調査では全国の空き家数が約900万戸・空き家率13.8%と過去最多水準を記録しており、相続を機に管理が途絶える空き家は社会的にも大きな課題になっています。相続放棄はあくまで相続人としての地位を手放す手続きであり、空き家が「誰かのものになる」か「相続財産として法人格を持つ」かは、その後の手続き次第で変わります。

この記事では、相続放棄が受理された後の空き家の扱い、管理義務が残るケースとその範囲、相続財産清算人への引き渡し手続き、そして放棄しても解決できない場合の対処法を整理します。

相続放棄後の管理義務を理解するうえで欠かせないのが、民法940条（2023年改正後）の規定です。同条では、「相続放棄をした者が相続財産に属する財産を現に占有している場合には、相続人または相続財産清算人が当該財産を管理することができるようになるまで、当該財産を保存しなければならない」とされています。

ここで重要なのは「現に占有」という要件です。空き家の鍵を手元に持ち、光熱費を代払いしていた、定期的に訪問して管理していたなど、事実上の支配関係があった場合は占有が認められやすくなります。

保存義務の内容は、財産の現状を維持するために必要な行為に限られます。たとえば、雨漏りが生じた際の応急処置、外部からの不法侵入を防ぐための施錠、草木の繁茂など近隣への危険を招く状態の応急対応などが挙げられます。ただし、大規模な修繕費用を支出することや、建物を改良・変更することは保存義務の範囲に含まれません。

2023年の民法改正によって、この保存義務の範囲がより明確化されました。改正前は「管理を継続する義務」として広めに解釈される余地がありましたが、改正後は引き渡しが可能になるまでの「保存」に絞られています。

相続放棄後に空き家の保存義務を負っている方は、相続人または相続財産清算人に引き渡すことで義務を終えることができます。すべての相続順位の方が放棄した場合、または相続人が存在しない場合は、相続財産清算人の選任が必要になります。

ステップ1：相続財産清算人の選任申立て

利害関係人（放棄した元相続人を含む）または検察官が、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に、相続財産清算人の選任を申し立てます。申立てに際しては、被相続人の戸籍謄本、財産の概要、申立理由などの書類が必要になります。裁判所が選任を決定すると、弁護士や司法書士などが清算人に就任します。

ステップ2：清算人への空き家の引き渡し

清算人が選任されたら、空き家の鍵・管理書類・固定資産税の通知書などを引き渡します。この引き渡しをもって、元相続人の保存義務は終了します。引き渡し日時と内容は書面で記録しておくことをおすすめします。

ステップ3：清算人による処分

清算人は国家広告などを経て債権者への弁済を行い、残余財産は国庫に帰属します。国庫帰属には別途「相続土地国庫帰属制度」の手続きも選択肢になりますが、申請できる条件があるため、清算人とともに確認が必要です。

申立てから清算人選任まで数か月かかることが多く、その間も保存義務が続く場合があります。早めに申立てを進めることで、元相続人の負担期間を短縮できます。

「相続放棄をすれば固定資産税を払わなくてよくなる」という認識はおおむね正しいですが、タイミングと役所への届け出が重要です。

地方税法では、固定資産税は毎年1月1日時点の土地・建物の所有者に課税されます。相続放棄が受理されると、その方は最初から相続人でなかったものとみなされるため、所有者でない方に固定資産税の納税義務は生じないのが原則です。ただし、自治体が相続放棄の事実を把握していない場合、従来の届け先に納税通知書が送付され続けることがあります。相続放棄が受理されたら、早めに市区町村の固定資産税担当窓口に放棄受理証明書などを提示し、課税対象者の変更を申し出ることが現実的な対応です。

また、放棄前にすでに納税通知書が届いていた場合や、放棄前に発生した税債務の扱いは個別に確認が必要です。

保存義務期間中に要した応急費用（雨漏り応急措置のための材料費など）については、後日の精算を求めることも理論上はできますが、実際には費用回収が難しいケースが多いため、費用が発生する前に清算人への引き渡しを急ぐことが現実的です。

相続放棄は相続人としての地位を手放す手続きであり、「空き家をなくす」手続きではありません。放棄しても空き家が残り続けることで、以下のような問題が生じる場合があります。

空き家の特定空き家・管理不全空き家指定

空家等対策の推進に関する特別措置法では、自治体が管理不全の空き家を「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定し、所有者（この場合は清算人が選任されていれば清算人、なければ法律上の管理主体）に対して指導・勧告・命令を行う仕組みがあります。放棄後も建物が残り、清算人が選任されていない間は、行政対応の窓口が不明瞭になる場面があります。

次の順位の相続人にも放棄を求める必要がある場合

被相続人の子が全員放棄すると、次に配偶者・直系尊属、さらに兄弟姉妹へと相続権が移ります。兄弟姉妹が複数いる場合は全員が放棄しないと相続財産が宙に浮かず、一人でも放棄を怠ると管理責任が生じます。家族全体で放棄を進める場合は、それぞれの家庭裁判所への申述を漏れなく行う必要があります。

相続土地国庫帰属制度の活用

相続または遺贈で土地を取得した場合を対象に、一定の要件を満たす土地を国庫に帰属させる「相続土地国庫帰属制度」（2023年4月施行）があります。ただし、建物が現存していると帰属申請ができないため、建物の解体が前提になります。解体後の更地を申請するルートと、相続財産清算人に引き渡して国庫帰属を待つルートのどちらが現実的かは、土地の状態や費用を踏まえて検討する必要があります。

相続放棄が受理されても、空き家に関する問題がすべて解消されるわけではありません。放棄時点で空き家を占有・管理していた場合は、相続人または相続財産清算人への引き渡しが完了するまで保存義務が残ります。また、固定資産税の通知が届き続ける場合は自治体への届け出が必要です。

すべての相続人が放棄した場合は、相続財産清算人の選任申立てが必要になることが多く、申立てから選任まで時間がかかるため早めの着手が大切です。

「放棄したから終わり」と考えず、保存義務の範囲・清算人への引き渡しの流れ・固定資産税の課税名義変更の3点を確認しておくことが、放棄後の問題を最小化するポイントです。判断が難しい場合は弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。