老後の実家、処分のタイミングはいつ？親の元気なうち・相続前後で考える

親が高齢になり、「そろそろ実家をどうするか考えないと」と思いながらも、具体的な時期を決められないまま過ごしている方は多いものです。総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8%に達しています。相続や住み替えをきっかけに使わなくなる実家もあり、早めに方針を決めておくことが負担軽減につながります。実家の処分は、タイミングによって選べる手段や手続きのしやすさが大きく変わります。この記事では、①親が元気なうち、②介護が必要になった時期、③相続後、という3つの段階それぞれのメリットと注意点を整理し、後悔しにくい判断の目安を解説します。

実家の処分を最も落ち着いて進めやすいのは、親が元気なうちです。本人の意思を直接確認でき、思い出の品の整理（生前整理）や不用品の処分を一緒に進められます。将来売却するにしても、本人が手続きの主体になれるため、後の相続時の負担も軽くなります。

一方で、親にとって長年暮らした家は思い入れが強く、「まだ手放したくない」と感じるのは自然なことです。処分ありきで急がず、まずは「将来どうしたいか」「誰が引き継ぐのか」を家族で話し合うことから始めましょう。親の希望を尊重しつつ、維持費や管理の負担、将来の選択肢を共有しておくと、いざというときの判断がスムーズになります。話し合いの内容は、書き残しておくと家族間の認識のずれを防げます。

親に介護が必要になったり、認知症の兆しが出てきたりする時期は、実家の扱いを考える一つの節目です。施設入居の費用を用意するために、実家の売却を検討する家庭もあります。

ここで重要なのが、親の判断能力です。認知症などで判断能力が失われると、本人による売買契約などの法律行為が難しくなります。そうなると、成年後見制度を利用して後見人が代わりに手続きを進めることになりますが、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になるなど、手続きに時間と手間がかかります。「元気なうちに家族信託や任意後見を検討しておく」「本人の意思がはっきりしているうちに方針を決める」ことが、選択肢を狭めないためのポイントです。判断能力に不安が出てきたら、早めに専門家へ相談しましょう。

親が亡くなった後に実家を処分する場合は、相続の手続きが前提になります。まず相続人を確定し、遺産分割協議で誰が実家を取得するか（または売って分けるか）を決めます。相続登記は2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。過去の相続にも遡って適用されるため、名義を長く放置してきた場合も対応が求められます。

相続人が複数いる場合、実家は相続開始と同時に共有状態になります。民法上、共有不動産の売却などの変更行為には原則として共有者全員の同意が必要で、一人でも反対すると手続きが進みません。相続後にあわてないためにも、できれば親が元気なうちから「誰が引き継ぐのか」「売るなら誰が主導するのか」を話し合っておくことが、相続後の負担を大きく減らします。

実家の処分のタイミングは、親が元気なうち・介護や認知症の兆しが出た時期・相続後の3段階で、選べる手段や手続きのしやすさが変わります。共通して言えるのは、「本人の判断能力があるうちに方向性を決めておくほど、選択肢が広く、手続きも進めやすい」という点です。

まずは、①親の希望と家族の考えを共有する話し合いを始める、②判断能力に不安が出る前に任意後見・家族信託などの備えを検討する、③相続後を見据えて相続登記など手続きの流れを把握しておく、という順で準備を進めましょう。処分を急ぐ必要はありませんが、先送りするほど選択肢は狭まります。まずは家族での対話から始めてみてください。