空き家売却で3,000万円控除を受けるには？確定申告の手順と必要書類

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年時点で全国の空き家は約900万戸・空き家率13.8%と過去最多水準に達しています。親を亡くした後に実家が空き家になり、売却を検討する方は年々増えています。

相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合は、翌年の確定申告が原則として必要です。さらに、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（以下、空き家特例）」を適用したい場合も、申告書への記載と書類添付が欠かせません。

空き家特例を使えば、一定の要件を満たした売却では譲渡所得から原則最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は最大2,000万円）を控除できます。売却益がこの控除額以下であれば、課税額がゼロになる場合もあります。ただし、申告手続きを正しく行わなければ特例は適用されません。この記事では、確定申告の流れと必要書類を中心に解説します。なお、具体的な税務判断は税理士にご相談ください。

確定申告の準備を始める前に、空き家特例の適用要件を確認することが重要です。要件をひとつでも満たさない場合、特例は受けられません。以下は主な要件の概要です（詳細は国税庁の公式情報や税理士にご確認ください）。

【要件1】相続または遺贈で取得した家屋・土地であること

売却する不動産が、相続または遺贈（遺言による贈与）によって取得されたものである必要があります。

【要件2】被相続人が相続直前まで一人で居住していたこと

亡くなる直前まで被相続人本人が住んでいた家であることが原則です。ただし、一定の要件を満たす介護施設（老人ホームなど）への入居後に空き家になっていた場合も対象となる場合があります。

【要件3】昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

旧耐震基準で建てられた建物が対象です。昭和57年以降に建築された建物は原則として対象外となります。

【要件4】相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

たとえば2022年3月に相続が開始した場合、2025年12月31日までの売却が期限となります。この期限を過ぎると特例は使えません。

【要件5】売却価格が1億円以下であること

1億円を超える売却には本特例は適用されません。

【要件6】売主または買主が耐震改修または取壊しを行うこと

売主が引き渡しまでに家屋を耐震基準に適合させるか、取壊しを行う必要があります。2024年以降の改正により、買主が譲渡の翌年2月15日までに対応するケースも対象に含まれるようになりました。この場合は確定申告後に証明書類の提出が必要になることがある点に注意してください。

要件の確認が難しいと感じたら、売却前の段階で税理士に相談することをお勧めします。

空き家特例を適用するための確定申告の流れを、ステップごとに整理します。

【ステップ1】書類を収集する（売却前〜売却後すぐ）

必要書類（後述）の多くは、売却前に準備できるものが大半です。特に取得費の根拠資料（購入時の契約書など）は紛失しやすいため、相続した段階から早めに探しておきましょう。

【ステップ2】売却時の書類を整理する

売買契約書の写し・仲介手数料の領収書・登記費用の領収書などを保管します。解体を行った場合は解体費用の領収書と解体証明書も必要です。

【ステップ3】耐震証明または取壊し証明を準備する

特例の要件として、家屋が耐震基準に適合していることを証明する書類（耐震診断結果報告書・耐震改修証明書等）、または取壊し完了を証明する書類（滅失登記の登記事項証明書等）が必要です。2024年以降の改正で買主が対応する場合は、申告後に追加書類の提出を求められることがあります。

【ステップ4】確定申告書を作成する（翌年2月16日〜3月15日）

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」（e-Tax）を利用すると、画面の案内に沿って申告書を作成できます。譲渡所得の計算と特例適用の記載が必要です。申告期限は翌年3月15日です。期限を過ぎると無申告加算税・延滞税が生じる可能性があります。

【ステップ5】申告書と必要書類を提出する

申告書に必要書類を添付し、e-Taxでオンライン提出するか、管轄の税務署に持参・郵送します。e-Taxを利用する場合でも、書類の一部は別途郵送が必要なケースがあります（提出方法の詳細は国税庁公式サイトでご確認ください）。

【ステップ6】税額を納付する

申告の結果、納税額が生じる場合は3月15日までに納付します。振替納税を設定している場合は引き落とし日が別途設定されています。

空き家特例を適用する場合の確定申告には、通常の不動産売却の申告に比べて多くの書類が必要です。事前に一覧を把握しておくと、書類の取り寄せがスムーズです。

■ 売却・取得に関する書類

■ 相続・居住の実態を証明する書類

■ 建物の状態に関する書類（いずれかまたは両方）

■ 特例申請に使う証明書類

→これは市区町村が発行する書類で、家屋が被相続人の居住用だったことや相続後に居住・貸付けに使われていないことを証明します。発行までに日数がかかる場合があるため、早めに申請しましょう。

これらに加え、申告書の「確定申告書B」と「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）」が必要です。なお、書類の最新様式・提出部数・添付方法は国税庁の公式サイトまたは税務署窓口でご確認ください。

空き家特例を利用した確定申告では、いくつかの期限と注意点があります。

■ 確定申告の期限

売却した年の翌年2月16日〜3月15日が確定申告の受付期間です。申告期限を過ぎると、特例の適用ができなくなるうえ、無申告加算税（原則として納付税額の15〜20%相当）や延滞税が生じる可能性があります。

■ 相続税の申告期限との関係

相続税の申告・納税は「相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内」に行う必要があります（相続税法に基づく規定）。空き家の売却時期によっては、相続税の申告と譲渡所得の確定申告が重なる場合があります。両方の手続きを把握し、漏れなく対応することが大切です。

■ 空き家特例と相続税の取得費加算特例は原則として併用できない

相続税を支払った場合、相続税額の一部を譲渡所得の取得費に加算できる「取得費加算の特例」があります。この特例と空き家特例（3,000万円控除）は原則として同時に使えません。どちらを選ぶかは状況によって有利不利が変わるため、税理士への相談が欠かせません。

■ 買主対応の2024年改正に関する注意

2024年1月1日以後の譲渡から、買主が譲渡日の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合も特例対象となりました。この場合、売主は確定申告時に「買主が対応予定である」旨の書類等を添付する必要があり、その後に追加の書類提出を求められることがあります。詳細は国税庁の最新情報または税理士にご確認ください。

■ 相続人が3人以上の場合は控除上限が変わる

2024年1月1日以後の譲渡で、相続人の数が3人以上いる場合、1人あたりの控除上限が最大2,000万円となります（原則は最大3,000万円）。

相続した空き家の売却で空き家特例（3,000万円控除）を受けるには、要件確認・書類準備・確定申告という3つのステップを正しく進めることが重要です。

主なポイントをまとめます。

手続きは複雑で、書類の準備から申告まで数か月かかることもあります。売却を検討し始めた段階で早めに税理士に相談し、要件・必要書類・期限を整理しておくことを強くお勧めします。クラッソーネでは空き家や家じまいに関するご相談をお受けしています。まずはお気軽にご相談ください。