空き家をすぐ現金化するには？買取で早く進めるための準備と、時間がかかる原因

相続した実家を早く手放してお金に換えたい、固定資産税や管理の負担を早く終わらせたい。そう考えて、空き家をすぐ現金化する方法を探している方は少なくありません。全国の空き家は2023年に約900万戸あります^[1]。

空き家を早く現金化したいなら、不動産会社が直接買い取る「買取」が近道です。ただ、買取でも、相続登記がまだ済んでいない、相続人どうしの話し合いがまとまっていない、家財が残っている、土地の境界がはっきりしないといった状態だと、契約や引き渡しまでに時間がかかります。

この記事では、買取で早く進めるために前もってできる準備と、時間がかかりやすい原因、現金化までの流れを、相続の手続きの期限とあわせて整理します。

業者が直接買うので、買主を探す時間がいらない

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう売り方で、買主が見つかるまでの期間が読みにくいのが難点です。買取は、不動産会社自身が買主になるため、条件がまとまれば、買主を探す時間をかけずに契約へ進めます。売り出しの準備や内覧の対応もいりません。

仲介手数料はかからない

仲介手数料は、不動産会社が売買の仲介で受け取る報酬で、上限が国の告示で決められています^[2]。買取は、不動産会社が直接の買主になる取引で、仲介ではないため、仲介手数料はかかりません。そのぶん、受け取れる金額の見通しも立てやすくなります。

その代わり、価格は仲介より低めになりやすい

買取業者は、買い取ったあとの修繕や解体、再販の費用とリスクを見込んで価格を出すため、一般に仲介で売れる価格より低めになります。早さと価格のどちらを優先するかは、空き家は買取か仲介か？価格・期間・手間を比較して選ぶで比べ方を整理しています。

売るには、相続登記で名義を変えておく

登記の名義が亡くなった人のままでは、買主へ名義を移す売買の登記ができません。相続登記は2024年4月1日から義務になっていて、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請し、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。2024年4月1日より前から相続による取得を知っていた場合は、2027年3月31日までが期限です^[3]。すぐ現金化したいなら、査定の相談と並行して、相続登記を早めに進めましょう。期限や手続きは、空き家の相続登記義務化にどう対応する？期限・過料・手続きを解説で整理しています。

相続人が複数なら、売る前に合意をそろえる

相続人が複数いると、遺産分割がまとまるまで、家は相続人の共有になります^[4]。誰が相続して売るのか、全員で売って代金を分けるのかが決まらないと、契約に進めません。共有のまま買取に出す場合の注意点は、共有名義の空き家を買取に出すには？で解説しています。

期限のある税の手続きも並行して確認する

相続税の申告と納税の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。相続した財産の合計額が基礎控除額の範囲内なら、申告も納税も必要ありません^[5]。申告が必要かどうかは、特例を使う場合も含めて税務署や税理士に確認してください。納税資金のために空き家を売るなら、この期限から逆算して動く必要があります。また、相続した空き家を一定の要件で売ると、譲渡所得から最高3,000万円（家と敷地などを相続した相続人が3人以上なら2,000万円）を差し引ける特例があります。現行の制度は2027年12月31日までの売却が対象で、相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることも要件の一つです^[6]。使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。

家財が残っていても、買い取る業者はある

国土交通省の調査では、今後5年程度のうちに空き家を売ったり貸したりする意向のある世帯が、その課題として「住宅の傷み」（43.3%）や「家財などの処理」（37.4%）を挙げています^[7]。片付けが終わるのを待っていると、現金化が遅れます。家財が残ったままでも買い取る業者もあるため、残っている物の量を査定の時点で伝え、片付けを自分でするか、業者に任せて価格で調整するかを決めましょう。そのまま売る場合の考え方は、空き家のそのまま買取・現状渡しの注意点で解説しています。

境界があいまいだと、確認に時間がかかる

古い家では、隣の土地との境界を示す杭（境界標）がなかったり、測量図が見つからなかったりすることがあります。境界の確認に時間がかかると、契約や引き渡しが遅れます。隣地との話し合いで決まらない場合は、法務局の筆界特定制度で、登記上の土地の区画を示す境界（筆界）の位置を特定してもらう方法もあります。ただし、この制度は土地の所有権の範囲を特定するものではないため、所有権をめぐる争いは別に解決が必要な場合があります^[8]。手元に測量図や境界の資料があれば、査定の時点で出しましょう。

査定は一度で済むように、まとめて伝える

建物の傷み、家財の量、境界の資料、相続人の状況を、最初の査定でまとめて伝えておくと、あとから条件が変わってやり直すことを防げます。空き家の買取査定（別ウィンドウで開きます）を申し込むときも、分かる範囲で伝えておくと話が早く進みます。

複数の業者に査定を頼み、条件を比べる

急いでいるときほど、最初に提示された条件で決めたくなりますが、買取価格や引き渡しの条件は業者によって差が出ます。複数の業者に同じ条件で査定を頼み、価格だけでなく、家財の扱い、引き渡しの時期、契約の条件をあわせて比べましょう。業者を選ぶときの確認点は、空き家買取業者の選び方と注意点で整理しています。

契約では、引き渡し後の責任の範囲を確認する

売った家に、契約の内容と合わない不具合があった場合、買主は修補や代金の減額、損害賠償などを求められるのが民法の原則です^[4]。買取では、この責任を売主に求めない条件にすることもあるため、契約書でどこまで責任を負うのかを確認しましょう。急いでいても、内容が分からないまま署名しないことが大切です。

決済と引き渡しで、代金を受け取る

契約のあと、決済の日に代金を受け取り、同時に鍵を渡して、買主への名義の移転の手続きを行うのが一般的な流れです。相続登記や家財の整理が済んでいれば、ここまでを短い期間で進めやすくなります。

空き家をすぐ現金化したいなら、不動産会社が直接買い取る買取が近道です。買主を探す時間がいらず、仲介手数料もかかりません。その代わり、価格は仲介より低めになりやすい点を踏まえて判断しましょう。

買取でも、相続登記がまだ、相続人の合意がない、家財が残っている、境界があいまいといった状態では、時間がかかります。相続税の申告期限や特例の期限も確かめながら、査定と並行して準備を進めると、現金化までの期間を短くできます。何から手をつければよいか迷ったら、家じまいの相談窓口（別ウィンドウで開きます）で全体の進め方から相談してみてください。